07.10.09 Жилье отказывается дорожать

Усилия участников жилищного рынка разогреть цены, создать легкий ажиотаж и увеличить продажи, оказались тщетны. Несмотря на многочисленные заявления о возможном оживлении рынка, квадратный метр в сентябре продемонстрировал очередное снижение в целом по всем сегментам. Темпы падения цен действительно ниже предыдущих месяцев, но отрицательная ценовая динамика пока остается трендом, констатируют специалисты.
 Предложение "эконома" в зените 
По данным аналитиков компании "Миан", несмотря на страшные кризисные прогнозы по вводу жилья, Москва и Московская область по итогам I полугодия ввели в эксплуатацию 1 млн 194 тыс. кв. метров и 2 млн 584 тыс. кв. метров жилья, соответственно. 
 Неплохо по нынешним временам. Однако сложившаяся экономическая ситуация оказала немалое влияние на стройкомплекс столичного региона. До кризиса планировалось, что объем жилищного строительства в Москве в 2009 году составит 6 млн. кв. метров, из них 3,5 тыс. кв. метров или около 60% коммерческого жилья. Но, исходя из нынешних реалий, в текущем году ввод жилья в Москве упадет минимум на 10%, а, скорее всего, на все 30%.
 При этом большая доля построенных объектов будет принадлежать столичному правительству (московские власти в разгар осени заявили, что ни в коем случае не будут снижать объемы строящегося социального жилья). По данным адресной инвестиционной программы на 2009 год, власти Москвы планировали возвести и приобрести порядка 2-2,25 млн. кв. метров такого жилья.
 В завершившемся сентябре в Москве, в виду приостановки реализации почти 40% строительных проектов, продолжилась тенденция сокращения объема предложения новостроек. По сравнению с августом количество адресов (как и число свободных квартир), выведенных на продажу, сократилось еще на 2-2,5% и в настоящее время составляет около 330 объектов, что почти на 10% ниже по сравнению с началом года.
 По данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI, предложение квартир эконом-класса в Москве составило 3,2 тыс. квартир. Предложение жилья бизнес-класса превысило 1100 объектов, а элитных квартир на продажу было выставлено 720.
На вторичном рынке, говорят эксперты DOKI, ситуация несколько иная. Предложение квартир эконом-класса увеличилось до 28,9 тыс. квартир, что на 0,4% больше августовского показателя. Предложение в бизнес-классе увеличилось на 1,8% до 9,45 тыс. квартир. Количество дорогих квартир в продаже возросло до 12,7 тыс. объектов (+0,9%).
 В компании Blacwood, специализирующейся на "элитке", отмечают, что объем предложения в сентябре 2009 г. составил 1136 квартир в 35 новостройках. В целом на рынке отмечается тенденция сокращения вывода новых объектов на рынок, однако за год кризиса количество квартир в предложении наоборот выросло, говорят специалисты компании. Они связывают это с тем, что в период кризиса на рынок вышли такие крупные проекты как: ЖК "Садовые Кварталы", "4 Солнца" и "Итальянский квартал". В итоге объем предложении вырос с 719 до 1136 квартир.
 В "Миане" отмечают, что структура предложения первичного жилья продолжает смещаться в сторону более дешевых сегментов. За последний квартал доля объектов эконом-класса увеличилась почти на 15%, и на сегодняшний день составляет около 65%. Кроме того, постепенно меняется география строительных площадок: снижается количество новостроек, возводимых в центральной части города и в шаговой доступности от метро. В то время как более интенсивно застраиваются удаленные от метро районы (Марфино, Южное Медведково, Волжский бульвар) и территории, расположенные около МКАД и за ее пределами (Очаково-Матвеевское, Мичуринский проспект, Коровинское шоссе, Южное Бутово, Кожухово, Солнцево и др.).
 В Московской области ассортимент нового жилья пока еще более разнообразен: застройщики, пусть и с отставанием от заявленных ранее сроков, продолжают выводить на рынок оставшиеся объемы. За последний месяц количество предлагаемых здесь новостроек увеличилось еще на 3% – до 510-515 объектов (рост по сравнению с началом года – около 30%). Однако число свободных квартир относительно августа практически не изменилось, что свидетельствует о постепенном поглощении рынком и подмосковных площадей. Основные объемы предложения сосредоточены в районах массовой застройки – мкр. "Град Московский" в п. Московский, мкр. "Красная горка" в Люберцах, ЖК "Радужный" в г. Видное). В большинстве случаев к реализации предлагаются корпуса высокой или выше средней стадии готовности. 
Спрос на "эконом" подтянул реальные сделки 
В "Миане" констатируют, что покупатели новостроек, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, придерживаются сценария активного поведения. Спрос на возводимое московское жилье в сентябре увеличился еще почти на 5%, в Подмосковье – сохранился на уровне августа. Таким образом, относительно начала отпускного периода, интерес к новостройкам возрос на 10-20%, по сравнению с началом года – на 25-30%.
 Кроме того, наблюдаемая специалистами компании в течение последних двух месяцев положительная динамика спроса, отразилась и на количестве реальных сделок, увеличившемся по итогам сентября почти на 10%.
 Дополнительным стимулирующим фактором для покупателей, считают эксперты, послужило оживление рынка ипотеки. За последние 2-3 месяца большинство банков, реализующие собственные ипотечные программы, возобновили кредитование новостроек. Основными условиями при получении займа в настоящее время являются: залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру; высокая стадия готовности дома (не ниже 60%); первоначальный взнос 40-50%; положительное кредитное досье. Плюс ко всему многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов. Основные изменения параметров кредитования отмечены в Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Московском кредитном банке, банке Дельта Кредит, ОТП-банке, Абсолют банке и ряде других. 
 За последние несколько месяцев окончательно определились мотивирующие факторы и сформировались новые потребительские предпочтения покупателей строящегося жилья. Наиболее востребованными в настоящее время являются квартиры категории эконом приемлемого уровня качества, предлагаемые по адекватным ценам: около 85% сделок осуществляется в этом сегменте, в то время как в аналогичный период прошлого года этот показатель не превышал 55%. Более 80% покупателей в значительной степени интересует надежность застройщика. 
 Кроме того, если раньше, с точки зрения инвестиционной привлекательности более выгодно было приобретать квартиру на начальных этапах строительства дома, то сейчас до 85% покупок совершается в новостройках, сданных ГК, либо находящихся на последних стадиях готовности, когда вероятность, что дом не будет достроен, хоть и не исключена, но минимальна.
Динамику цен спасти не удалось 
По мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, текущая ценовая ситуация на рынке скорее может рассматриваться максимум как относительная стабилизация спроса и предложения в новых условиях при отсутствии четко определившегося ценового тренда вверх или вниз. 
"Систематически снижающийся курс доллара привел сначала к полной остановке коррекции долларовых цен на недвижимость в столице, а затем и к их незначительному формальному повышению за счет пересчета курсов валют", - отмечает руководитель IRN.RU Олег Репченко. Так на фоне относительной стабилизации рублевых цен на квартиры в Москве, индекс стоимости жилья аналитического центра поднялся за прошедшую неделю на 0,2% или на 7 пунктов до отметки в 3.865 пунктов, указывает он. "Соответственно, незначительное повышение долларовых индексов в условиях нестабильности курсов валют некорректно интерпретировать как реальный рост цен на недвижимость в Москве", - размышляет О.Репченко. Скорее, это реальное падение.
 В "Миане" отмечают, что средняя стоимость кв. метра возводимых жилых площадей в сентябре сократилась на -1,6% и составила 151,2 тыс. руб. Там констатируют, что в меньшей степени подешевело наиболее востребованное жилье эконом-класса: на -1,4% до 108,9 тыс. руб. за кв. метр. Стоимость новостроек бизнес-класса снизилась на -1,8% (156,8 тыс. руб. за кв. метр), элитных объектов – на -2,2% (494,6 тыс. руб. за кв. метр).
 С начала года цены на столичные новостройки снизились в среднем на -7,9%. По данным, публикуемых в официальных прейскурантах строительных компаний, наименьшей корректировке (-7,0%) подвергся самый стабильный элитный сегмент, в большей степени подешевели объекты массового спроса (-8,2%). Однако, если продажа объектов верхних ценовых категорий в большинстве случаев сопровождалась стимулирующими маркетинговыми мероприятиями и дисконтными предложениями, размер которых мог достигать 25-30% от первоначально заявленной стоимости, то цены реальных сделок с новостройками эконом-класса в значительно большей степени соответствовали ценам предложений – предлагаемые в отдельных случаях скидки составляли не более 5-10%.
 Видят реальное снижение цен и специалисты DOKI. По их данным, новостройки эконом-класса в сентябре стоили в среднем $3469 за кв. метр, что на 0,3% меньше по сравнению с августом. В бизнес-классе кв. метр на первичном рынке стоил в среднем $5848 (-0,2%). Элитные новостройки подешевели в сентябре на 1,6% до $14899 за кв. метр. 
 Средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке Москвы, отмечают в DOKI, в эконом-классе составила по итогам сентября $3567, по отношению к августу «квадрат» подешевел на 0,8%. В бизнес-классе метр остановился на отметке в $6249, снижение за месяц достигло 0,4%. Элитные квартиры подешевели в сентябре до $12677 (-0,6%).
Кстати, в Blackwood уверяют, что за год кризиса квартиры в элитных новостройках Москвы подешевели на 19%.
 По данным департамента консалтинга этой компании, за год элитные новостройки Москве подешевели на 19% в долларах и на 3,5% в рублях. В сентябре средняя долларовая цена на элитные новостройки составила $16 600 за кв. метр, рублевая – 499,7 тыс. руб. за кв. метр. По итогам сентября долларовые цены выросли на 1,8%, рублевые в свою очередь снизились на 3% (яркий пример словам О. Репченко).
 «Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что в ближайшее время существенных корректировок рынка происходить не будет», - уверены специалисты Blackwood.
В «Миане» говорят, что в Подмосковье средняя стоимость кв. метра новостроек в сентябре сохранилась на уровне предыдущего месяца – 69,4 тыс. руб. за кв.метр. Диапазон цен в 5-км кольце (городах-спутниках) составил от 71,9 тыс. руб. за кв. метр в Люберцах до 107,6 тыс. руб. за кв. метр в Красногорске.
 По сравнению с началом года возводимое в области жилье в среднем подешевело на -6,5%. Ценовая корректировка была присуща подмосковному рынку во всех территориальных секторах, но наиболее заметно коснулась районов, расположенных в непосредственной близости от МКАД, где в докризисный период наблюдался наиболее интенсивный ценовой прирост.
Рынок могут спасти городские власти 
 В "Миане" эксперты уверяют, что в краткосрочной перспективе объемы строящегося и выводимого на рынок жилья еще более минимизируются, следствием чего, очевидно, станет дефицит предложения новостроек на всех стадиях готовности.
Рынок ипотечного кредитования, стимулируемый правительственными мерами, будет постепенно, хоть и низкими темпами, восстанавливаться. Это приведет к увеличению аудитории потенциальных покупателей возводимого жилья и еще более ускорит процесс поглощения рынком оставшихся объемов.
 Цены на столичные новостройки вплоть до конца года, вероятнее всего, останутся на достигнутом уровне, отмечают специалисты. В то же время они не исключают, что отложенный спрос, который постепенно возвращается на рынок и удорожание по мере готовности объектов будут время от времени подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим уровень инфляции.
 Что касается перспектив на более длительные периоды, в Москве имеется некоторое количество площадок, потенциально пригодных для возведения жилых объектов. Это районы ветхого жилья и территории под выводимыми промышленными комплексами. На эти участки, как заявил на недавней пресс-конференции первый замруководителя столичного стройкомплекса Владимир Хайкин, у правительства Москвы большие виды в отношении застройки их комфортным жильем вместо некомфортного. Речь идет более чем о 200-х кварталах, по 35-ти из которых работа ведется.
 При этом в большинстве случаев речь идет об участках, удаленных от метро, расположенных в непрестижных районах, либо соседствующих с производственно-складскими объектами, коммунальной инфраструктурой и крупными магистралями, то есть, по большому счету, пригодных только для строительства жилья нижних ценовых категорий.
 Однако в виду значительной доли так называемых административных расходов для застройщиков возведение объектов эконом-класса на территории Москвы, по меньшей мере, невыгодно. С другой стороны, спрос, заметно сместившийся в сторону более дешевого жилья, свидетельствует о низкой перспективности проектов категории бизнес и выше. 
 Таким образом, восстановление рынка новостроек представляется экспертам возможным только в случае привлечения правительственного ресурса, то есть, если мэрия Москвы, например, будет выделять земли под застройку на определенных льготных условиях, либо возьмет на себя часть затрат по обустройству внешних инженерных сетей.
Арсений Меситов
Источник: Интерфакс