11.01.10 Квартирный прогноз

Наступивший год аналитики называют стабилизационным — недвижимость будет расти в цене не более чем на 5-10% в год. А вот ставки по ипотеке продолжат стремиться к докризисным значениям. С одной стороны, это хорошая возможность наконец-то обзавестись собственной квартирой. С другой — такой вариант будет доступен лишь немногим заемщикам, так как банки не собираются снижать требования к потенциальным клиентам.

За год ситуация на рынке ипотеки изменилась кардинальным образом. Все началось еще в прошлом сентябре, а к концу 2008 года условия стали скорее запретительными: 40-50% стоимости квартиры в качестве первого взноса, остальное — в кредит под 30% годовых.

А вот ставки по ипотеке стали плавно уменьшаться с сентября 2009 года. По данным компании "Кредитмарт", в декабре среднерыночная ставка по ипотеке на покупку квартиры на вторичном рынке составила 16,92% годовых в рублях и 13,73% в долларах (с учетом комиссий банка). При этом на 2010 год у банков есть задача, обнародованная правительством в ноябре прошлого года: довести стоимость ипотеки до 10-11% годовых. Однако сами банкиры сомневаются в том, что такого показателя можно будет достигнуть в этом году. Скорее всего, до указанных показателей ставки смогут довести только банки с государственным участием. "Можно предположить, что в 2010 году ставки будут 10% годовых в рублях для вторичного жилья, для строящегося — 14-15%. К тому же стоит учесть, что минимальные ставки получат единицы заемщиков. Банки будут предъявлять жесткие требования к подтверждению дохода, к качеству жилья, будут ограничивать суммы кредита. Банки испытывают дефицит долгосрочного финансирования, поэтому привлечь деньги под такие проценты, чтобы предлагать их под 10% годовых своим заемщикам,— для них пока нерешенная проблема",— считает гендиректор компании "Кредитмарт" Юлия Купко.

Ужесточение условий ипотеки привело к сокращению ипотечного кредитования. За год его объемы упали в несколько раз. "По итогам первых трех кварталов 2008 года на ипотеку приходилась почти треть общего объема сделок по купле-продаже недвижимости. За аналогичный период 2009 года доля ипотечных сделок в общем объеме составила менее 15% притом, что сократилось и общее количество сделок по купле-продаже недвижимости. Особенно резким было снижение в начале 2009 года, к лету доля ипотечных сделок составляла всего 5%. Сильнее всего пострадал сегмент бизнес-класса, где существенная часть жилья приобреталась в кредит. Раньше, когда стоимость жилья росла быстрыми темпами (например, в 2006 году бизнес-класс подорожал на 60%), брать ипотечный кредит было выгодно: рост стоимости жилья перекрывал затраты по его обслуживанию. Сейчас же ситуация изменилась. Если в 2010 году ставки по ипотеке вернутся хотя бы на докризисный уровень, покупка жилья в кредит станет доступной для большей, чем сегодня, части населения",— считает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.

Снижение ставок по ипотеке может стать дополнительным стимулом к покупке квартиры для тех, кто отложил ее в прошлом году. Тем более что, по прогнозам экспертов, в ближайшие два года рост цен не превысит 10% в год. Например, по прогнозам компании Intermark Savills, если цены на нефть останутся на текущем уровне или вырастут на 5-10%, курс доллара понизится на 5-10%, а инфляция и уровень безработицы не превысят 10%, то рост долларовых цен на жилье в Москве в 2010 году составит 5-10%. То есть средняя цена квадратного метра в столице повысится до $5000-5200. При менее благоприятном сценарии (который некоторые аналитики считают вполне вероятным) цена на нефть опустится до $50-60 за баррель, доллар будет стоить 38-40 руб., инфляция составит 12-14%, а безработица — 10-12%, и цена метра в течение следующего года опустится до $3000-3500.

Риэлтеры предупреждают: тем, кто хочет выбрать качественный объект, следует поторопиться — в 2010-2011 году активного пополнения рынка не будет, напротив, будет наблюдаться тенденция вымывания качественных объектов из предложения (первыми станут раскупаться объекты с наилучшим соотношением качества и цены).

Юлия Погорелова

Источник: КоммерсантЪ