24.11.09 Ипотека подешевеет под нажимом властей, но жилье доступнее не станет

Снижение ставок по ипотеке до 10-11% годовых в 2010 году возможно, но лишь при выделении средств из бюджета, снижении ЦБ ставок по инструментам рефинансирования и вложении в ипотеку пенсионных денег, считают опрошенные РИА Новости эксперты.

Однако, по их мнению, жилье станет доступнее лишь при активизации строительства и после избавления от бюрократических барьеров.

Можно и дешевле, но...

Ставки ипотечного кредитования должны быть снижены до 10-11% уже в 2010 году, заявил в понедельник премьер-министр РФ Владимир Путин. В дальнейшем, по его словам, нужно стремиться к выводу ставок на уровень 6-7%.

Это вполне достижимые цифры, но лишь при определенной поддержке со стороны властей, считают опрошенные РИА Новости эксперты.

Снижение ипотечных ставок до 10-11% в год реально, если одновременно с этим премьер поставит задачу снизить инфляцию до уровня 5-6%, считает директор Банковского института ГУ-ВШЭ Василий Солодков. "Но это уже зависит не от банковского сектора, а от работы правительства", - добавил он.

Обозначенное экспертом соотношение вряд ли будет достигнуто в следующем году. В федеральном бюджете на 2010 год предусмотрена инфляция на уровне 9-10%, такой же ориентир заложен в основных направлениях денежно-кредитной политики, разработанных ЦБ РФ.

Банки могут снизить ставки по ипотеке, если у них появятся длинные дешевые деньги, полагает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Проблема в том, что взять такие ресурсы им негде: кредитоваться за рубежом по понятным причинам сейчас не удается, ставка по депозитам - 12-14%, сказал он.

Как аргумент "за" реальность снижения ставок по ипотеке главный экономист ФК "Открытие" Данила Левченко приводит существенное замедление инфляции, которая в годовом исчислении уже опустилась ниже отметки 10%.

В качестве источника дешевых денег он видит бюджетные средства, направленные на поддержку жилищных программ, и снижение ЦБ ставок по инструментам рефинансирования. Привлечение недорогих займов на внешнем рынке может стать дополнительным плюсом, полагает Левченко.

Ставки ползут вниз

В настоящее время ипотечные ставки снижаются, но не резко, отмечают эксперты. По их мнению, причина в том, что риски для банков по-прежнему высоки, а кредитные деньги дороги.

Сейчас средние банковские ставки по ипотеке в рублях составляют 16-18%, рассказал Репченко, напомнив, что некоторое время назад они достигали 20% годовых и более. Но и 10-11% для этого рынка много - в мире ипотеку дают под 4-5% годовых, отмечает он. По словам эксперта, "сейчас в России ипотеку берут либо сумасшедшие, либо те, кто рассчитывает погасить ее за два-три года".

По обнародованным в понедельник данным компании "МИЭЛЬ-Новостройки", процентные ставки по кредитам на приобретение квартир в новостройках в России снижаются с сентября 2009 года в среднем на 1 процентный пункт в месяц.

Взятая сейчас ипотека на квартиру в новостройке в долларах будет обходиться заемщику в среднем в 13% годовых при кредите на 15 лет и в 14-15% годовых при сроке от 15 до 30 лет; в рублях ставка будет 16% годовых при кредите на 15 лет и от 17% годовых при большем сроке.

Без государства никуда

По мнению экспертов, государство может поддержать ипотеку несколькими путями.

Один из вариантов - активизация системы рефинансирования со стороны АИЖК, которая пока работает не в полную силу, считают эксперты. "Если инвесторы начнут активно покупать облигации АИЖК, снижение ставок по ипотеке вполне реально", - полагает Репченко.

По словам Левченко, АИЖК могло бы активнее выкупать ипотечные закладные.

Необходимы условия, чтобы вложения в ипотеку стали выгоднее, считает Репченко. Прежде всего, это низкие риски в экономике и приближение доходности в ипотеке с другими сегментами банковского бизнеса. "Кто будет давать деньги на десятки лет под 10%, если на валюте можно заработать намного быстрее и больше?" - задает риторический вопрос эксперт.

Другой вариант - вложение в ипотеку пенсионных денег. Это предлагалось уже давно, и в мире подобные схемы применяются довольно успешно, отметил Репченко. Если власть "продавит" это решение - будет и снижение ставок, полагает он. В противном случае, по оценке эксперта, "как бы дешевую" ипотеку запустит ряд государственных банков, но на практике получить ее смогут лишь единицы, кто сможет соответствовать их завышенным требованиям.

На минувшей неделе Путин заявил, что 163 миллиарда рублей пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка (ВЭБ), будут вложены в надежные ипотечные облигации российских банков. Кроме того, на выкуп таких бумаг ВЭБ направит до 50 миллиардов рублей собственных средств. Еще 40 миллиардов поступят от АИЖК.

В целом власть направит на поддержку доступной ипотеки и снижение ставок по жилищным кредитам порядка 250 миллиардов рублей.

Ставки - не панацея

Но одним лишь снижением ипотечных ставок проблему отсутствия доступного жилья не решить, считают эксперты.

По мнению Солодкова, главное - удешевление стоимости квадратного метра жилья. За последние несколько лет цены на недвижимость выросли в несколько раз, что делает для большинства россиян покупку квартиры невозможной. "В Москве стоимость машиноместа в новом доме сопоставима с ценой кондоминиума во Флориде", - сказал эксперт.

Помимо решения вопроса с предоставлением людям денег, необходимо увеличить и темпы строительства жилья. "В советское время мы строили 1,4 квадратного метра на человека в год, сейчас до кризиса темпы строительства составляли порядка 0,3 квадратного метра на человека в год", - отметил директор Банковского института ГУ-ВШЭ.

Важно также снизить бюрократизм на всех этапах, начиная от выделения земли застройщику и заканчивая подключением к коммуникациям, полагает Репченко.

Источник: РИА-Новости Недвижимость