17.11.09 Кризис снизил цены, но жилье доступнее не стало

С началом развития российского рынка недвижимости на всех уровнях государственной власти звучат призывы о необходимости сделать жилье доступнее. Текущий "кризисный" год не стал исключением из правил, пламенные речи о том, сколько должен стоить квадратный метр в столице, слетают с уст чиновников с завидной периодичностью. Но стали ли московские квартиры дешевле?

Цена квадратного метра "в разрезе"
Согласно расчетам Ассоциации строителей России, себестоимость строительства 1 метра жилья в среднем по стране составляет около 28-30 тыс. рублей, "полная инвестиционная себестоимость" в среднем по России - от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на 1 кв. м. Имеют ли отношение эти цифры к столице? Не так давно глава департамента экономической политики и развития столицы Марина Оглоблина заявила, что "справедливая" средняя цена квадратного метра жилья в столице составляет примерно 75-85 тыс. рублей. С таким мнением согласились и некоторые опрошенные нами девелоперы. Мол, до 30 тыс. рублей за "квадрат", цифры, которую в августе озвучил российский премьер Владимир Путин, добраться в Московском регионе пока не представляется возможным, а вот 75 тыс. - рубеж вполне досягаемый.

"Для Москвы себестоимость квадратного метра, на мой взгляд, составляет около 75 тыс. рублей", - говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний "КОНТИ". Мы попросили разъяснить эксперта, из чего складывается себестоимость московского метра и на что уходят деньги. И вот что он ответил: себестоимость состоит, во-первых, из стоимости прав на земельный участок. До кризиса, по его словам, цена этих прав оценивалась в 50% от рыночной стоимости земельного участка или будущего проекта, сегодня - 30%. Вторая составляющая - строительно-монтажные работы (СМР). "Стоимость СМР на квадратный метр общей площади дома, включая лестничные марши, подъезды, общественные помещения и др., составляет сегодня для Москвы около 45 тыс. рублей (эта цифра приведена из расчета проекта эконом-класса). Кроме того, продаваемая и построенная площадь отличаются друг от друга на 30% (например, построен дом 100 тыс. кв. м, а продать можно только 70 тыс. кв. м.), что также отражается на себестоимости", - подсчитал он. Среди других перечисленных составляющих была стоимость привлеченных денежных средств - кредитных ресурсов; проектно-изыскательские работы, так называемые ПИРы; издержки, связанные с согласованием проекта, получением разрешения на строительство, открытием ордеров и т. д., то есть работа службы заказчика. И последний немаловажный аспект - затраты на продвижение данного объекта. По словам Юрия Синяева, рекламные, маркетинговые расходы на реализацию, которые могут доходить до 5% от себестоимости недвижимости.

Все вышеперечисленное должно "вместиться" в 75-85 тыс. рублей за 1 квадратный метр...

Реальная стоимость
На московском рынке с начала кризиса действительно произошло некоторое снижение стоимости жилья эконом-класса, однако даже до заветной цифры 75 тыс. рублей за 1 кв. м. пока далеко. Согласно справке АСР, средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья в Москве в сентябре находились на уровне 114,9 тыс. рублей (3,6 тыс. долларов) за 1 кв. м. А в октябре, по данным АКЦ "МИЭЛЬ", квадратный метр нового "доступного" жилья был на уровне 103,6 тыс. рублей. И ведь и такая цифра - тоже результат. Как рассказал Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком", с сентября 2008 года по октябрь 2009-го стоимость квадратного метра столичного жилья экономкласса снизилась на 32%.

Однако по данным исследования компании "Инком-Недвижимость", стоимость самой дешевой квартиры в пределах МКАД, выставленной на продажу в прошлом месяце, составила 3,1 млн рублей. По такой цене предлагалась однокомнатная квартира общей площадью 20 кв. м, с кухней площадью 4 кв. м, расположенная в девятиэтажном доме на Халтуринской улице (ВАО). Несложные расчеты показывают, что стоимость одного квадратного метра составила 154,9 тыс. рублей, то есть больше 5 тыс. долларов. И эта цифра более чем в два раза превышает оговоренную чиновниками. Конечно, квартира находится на вторичном рынке и по определению в сегодняшних условиях должна стоить дороже. Но если обратить внимание на описание характеристик этого предложения, становится очевидно, что новое жилье качественнее и больше по метражу, и цена на него априори не может быть меньше.

То ли еще будет
Безрезультатные разговоры о способах сделать жилье доступным ведутся как со стороны государственных чиновников, которые предлагают девелоперам поумерить аппетиты и не гнаться за сверхприбылями, так и со стороны застройщиков. По словам Юрия Синяева, удешевить новостройки можно только при серьезной государственной поддержке властей. Необходимо упростить схему получения исходно-разрешительной документации, уменьшить долю города, запустить государственные инвестиции в развитие инфраструктуры и развивать собственную сырьевую базу, "поскольку до сих пор много строительных и отделочных материалов, сырье и т. д. закупается за рубежом", сетует он. Другие участники рынка тоже хотят активных действий от государства. К примеру, Дмитрий Кузнецов, вице-президент агентства недвижимости "МИАН", выступивший в рамках программы "В фокусе" на РБК-ТВ, также отметил, что упрощение получения строительной площадки и снятия обременения с застройщика, к примеру, в виде инфраструктуры - необходимые меры, которые нужно принять, чтобы сделать цены на жилье приемлемыми.

И, надо признать, в своих высказываниях правы все стороны. Так что, как говорят эксперты, только частно-государственное партнерство может направить идею доступного жилья в нужное русло. Но есть подозрение, что даже при тесном сотрудничестве государства и бизнеса московский метр доступнее может и не стать. Ведь даже если государство создаст оговоренные выше благоприятные условия для строительства недорого жилья, снизив тем самым себестоимость строительства, что, согласитесь, звучит не слишком правдоподобно, кто даст гарантии, что девелоперы справятся с соблазном и не повысят цены?

Кстати, о прогнозе динамики ценообразования. Многие эксперты зафиксировали на рынке московской недвижимости стагнацию и уже заговорили о росте цен в недалеком будущем. Предложение в новостройках экономкласса ограничено, что рано или поздно неминуемо приведет к их удорожанию. Объемы строительства упали, многие проекты заморожены, а потребительский спрос велик и не удовлетворен. А вот какие прогнозы еще в сентябре давали специалисты АСР. "Цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот, возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость". Будет ли при таких обстоятельствах жилье в Москве доступнее?

Ольга Петрова

Источник: РИА-Новости Недвижимость