28.09.09 Технологии рынка: Строить без денег

Сколько новостроек появится в Москве в 2009 г.? Столичные власти предполагают, что около 3 млн кв. м, из них 1 млн кв. м — в рамках городских социальных программ. Строители называют эти прогнозы весьма оптимистичными. Хотя если приплюсовать то, что будет построено в Московской области и регионах (а эти объекты нередко включаются в городскую статистику как входящие в столичную программу по строительству), то вполне может быть.

Примерно столько же планируется возвести и на следующий год. Общий объем бюджетных средств, которые пойдут на стройку в 2010 г., составит 169 млрд руб. Но сюда включены затраты и на объекты инфраструктуры, и на детсады с поликлиниками, и проч. и проч.

Пока за семь месяцев текущего года за счет всех источников финансирования построено чуть больше 1,9 млн кв. м (в том числе объектов вне территории города, по программе московского правительства). Столичные чиновники призывают девелоперов активнее включаться в адресную инвестиционную программу, мотивируя это тем, что в бюджете деньги ограниченны. Как будто у строителей они неограниченны.

Без заказов
«До кризиса было два варианта работы на генподряде: за бюджетные или средства коммерческих организаций, — классифицирует Алексей Добашин, гендиректор концерна “Крост”. — Объем городского заказа уменьшился в 2 раза, но продолжает существовать, а вот рыночного осталось процентов пять. Очень большая конкуренция, а заказов нет».

«С деньгами каждый дурак построит, а ты без денег попробуй» — это выражение одного из столичных градоначальников стало, увы, крылатым. Опрошенные девелоперы, работающие по горзаказу, сильно сомневаются, что даже по уже выигранным тендерам город обеспечит финансирование в полном объеме. Благо прецеденты имеются.

Как рассказал Алексей Шепель, предправления «С.Холдинга», его подрядная компания «Соэкон» в 2005 г. сдала дом в Лианозове, строившийся по горзаказу. Но долг от города в 150 млн руб. за строительно-монтажные работы получила только в 2008 г. «При работе по бюджетному заказу всегда происходит задержка ежемесячных платежей. Ускорить перечисление средств можно за откат в 10% от суммы контракта. А я взяток чиновникам никогда не давал, поэтому и не получил деньги в срок», — рассказывает девелопер.

«Как мы относимся к горзаказу? Хорошо! Будем участвовать в тендерах? Будем! Вопрос — когда они восстановятся», — рапортует замгендиректора МФС-6 Александр Писарев.

Негламурный девелопмент
Вячеслав Семененко, председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга, считает, что бизнес должен идти туда, где дешевле вход и лучше инфраструктура, есть богатые природные и недорогие интеллектуальные ресурсы, — т. е. в регионы: «Я уверен, что у них есть много чего для глобальной конкуренции с такими городами, как Петербург и Москва».

По мнению чиновника, который недавно стал президентом Гильдии управляющих и девелоперов, обе российские столицы до кризиса отличал от регионов только доступный финансовый ресурс — поэтому здесь процветал «гламурный девелопмент», а нужно развивать «эффективный».

Семененко считает, что перспективным для Петербурга сейчас является массовое жилищное строительство: «Спрос на него есть». Кризис в строительной отрасли дал импульс для реанимации уже много лет продвигаемых низкорентабельных проектов вроде строительства доходных домов или развития жилищно-строительных кооперативов.

«Если невозможно строить много жилья для продажи, значит, следует строить жилье для найма» — под этим лозунгом в мае прошли слушания Общественной палаты РФ, посвященные развитию доходных домов. В частности, комиссией по экономическому развитию и поддержке предпринимательства было предложено выкупать доли в недостроенных домах, чтобы целыми подъездами сдавать жилье в аренду.

Девелоперов также призывали войти в этот бизнес, так как он гарантирует стабильную и долгую прибыль. Общий скептический настрой выразил Григорий Полторак из «Бест-Недвижимости»: «Рентабельность арендных домов настолько мала, что не покроет даже стоимость [банковского] кредита».

В столице еще в 2007 г. появилась программа «Москвичам — доступное жилье», рассказывает Николай Федосеев, первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПЖФ). ДЖПЖФ предложил сделать так, чтобы инвесторы получали «городскую землю не только чтобы быстренько построить коммерческое жилье и быстренько по коммерческим ценам его продать», а создать определенные условия, чтобы они вкладывали средства в долгосрочные проекты вроде строительства доходных домов. Тогда это предложение отклика у коммерсантов не нашло. И город самостоятельно реализовал эту идею. В столице до сих пор существует лишь один официальный арендный дом, построенный ДИПС в 2003 г. в Николоворобьинском переулке. Средства от сдачи жилья в нем поступают в бюджет.

Второй дом, который нельзя формально причислить к доходным, «потому что он предназначен для молодых семей московских очередников и не приносит дохода», отмечает Федосеев, был введен в конце 2002 г. Правда, плата за наем позволяет обеспечить его содержание. До конца 2009 г. город передаст еще пять таких «бездоходных», но одновременно бездотационных домов (около 1000 квартир) для заселения очередниками, обещает чиновник.

Забытые кооперативы
Еще один вариант — подзабытые в Москве с советских времен жилищно-строительные кооперативы. Но согласно федеральному законодательству земельные участки под жилую застройку могут распределяться только на торгах — и в этом случае у маленького ЖСК нет шансов конкурировать с какой-нибудь крупной компанией, которая приглядела «разыгрываемый» участок для коммерческого строительства. Пару лет назад правительство Москвы написало петицию федералам, что надо «развернуться лицом к ЖСК», вспоминает Федосеев.

В 2007 г. в первом чтении был принят проект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной застройки». В него и вошли предложения о создании условий для стимулирования жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан. В частности, путем льготного предоставления им земельных участков (очередникам и другим льготным категориям граждан — бесплатно, для объединений других граждан — на закрытых аукционах). Также предлагалось властям создавать кооперативы для обеспечения жильем очередников и других социальных категорий.

До второго чтения документ пока не дошел, но работа над ним возобновилась. По мнению Надежды Косаревой, президента фонда «Институт экономики города», создание некоммерческих форм жилищного строительства приобрело актуальность в период кризиса: «Застройщикам нужен гарантированный спрос». Основные опасения властей, рассказывает она, связаны с возможными нарушениями при выделении участков: «Кризис не вечен, а под видом ЖСК крупные застройщики могут получить доступ к льготной земле».

Сейчас разрабатываются требования к управляющим компаниям, которые смогут работать от лица ЖСК. Один из вариантов — аккредитация таких УК при муниципалитетах — «чтобы избежать проблем с обманутыми кооперативщиками по аналогии с обманутыми дольщиками», говорит Косарева.

«С московского рынка ушли инвесторы, но люди, которым нужна квартира для улучшения жилищных условий, остались. Они вернутся и уже возвращаются, — рассказывает Николай Федосеев. — Есть очередники, которых бюджет не так быстро, как хотелось бы, обеспечивает квартирами. Среди них есть люди с доходами, позволяющими платить за квартиру. Примерно треть очереди (сейчас в ней около 140 000 человек) способна купить жилье по льготной цене, которая будет в 2, а лучше в 3 раза меньше, чем рыночная, — 20 000-30 000, максимум — 40 000 руб. за 1 кв. м». Поэтому, говорит он, мы и обращаемся к инвесторам: «Дорогие товарищи, у вас есть земельные участки и мощности для строительства, не гонитесь вы за сверхприбылями, тем более что вы постоянно кричите, что работаете за 10%, максимум — 30%, а стройте дома для таких категорий населения».

«ЖСК — красивая идея», — соглашается Алексей Шепель. Строительство в этом случае будет финансироваться не банками, а потребителями — членами кооператива, квартиры они смогут приобретать либо по длительной рассрочке, либо по ипотеке. Федосеев уверен, что деятельность подобных ЖСК — их, кстати, могут создавать и сами девелоперы — должен контролировать город.

Пилотный проект, который разрабатывают сейчас ДЖПЖФ и корпорация «С.Холдинг», — создание ЖСК из очередников, которые будут строить в Орехово-Борисове дом на участке, принадлежащем корпорации на условиях краткосрочной аренды. Расходы членов кооператива будет невелики, обещает девелопер: участок корпорация предоставляет им бесплатно, а подготовить и провести тендер по выбору подрядчика стоит примерно 100 000 руб.

Проектную документацию (серия С220) «С.Холдинг» предлагает потенциальным владельцам квартир по стандартным условиям продажи своих франшиз — за 5% от себестоимости дома. Последняя, по подсчетам девелопера, составит 25 000 руб. за 1 кв. м (с отделкой и сетями). «Даже если будет 35 000 руб., это нормально», — добавляет Федосеев.

От города требуется внести изменения в инвестконтракт с «С.Холдингом» (который датируется маем 2003 г.) — заменить «С.Холдинг» на ЖСК «Орехово-Борисово, 10». Чиновники также готовы провести необходимую «просветительско-разъяснительную работу» среди наиболее обеспеченных очередников, сформировать из них ЖСК и помочь пообщаться с банками — в частности, интерес к этой схеме проявил принадлежащий московскому правительству КБ МИА.

Другие застройщики пока этой идеей не заинтересовались.

К торгам готов
По данным департамента экономической политики, в 2009 г. на торги будет выставлено 45 объектов городского уровня и не менее 50 окружного. В основном пройдут земельные аукционы, но департамент готовит и конкурсы по развитию застроенной территории. Еще одна важная для московского правительства форма — концессионные соглашения. В развитие соответствующего ФЗ город выпустил постановление «О порядке подготовки концессионных соглашений, реализуемых на территории г. Москвы» (от 4.08.2009 № 720-ПП). Первый концессионный конкурс должен быть проведен до конца текущего года. Инвесторам будут предложены следующие проекты: мусоросжигательный завод, ФОКи, детские досуговые центры, пункты для проведения техосмотра автомобилей и др. Предоставление площадок под жилищное строительство массового характера носить не будет, признала глава департамента экономической политики Марина Оглоблина.

Город снова поворачивается лицом к инвесторам
«Когда нет денег, надо помогать по-другому», — считает глава департамента экономической политики Марина Оглоблина. В настоящее время город проводит инвентаризацию всех инвестконтрактов, чтобы принять дополнительные меры поддержки инвесторов и оказать при необходимости адресное содействие в решении их проблем, говорит замруководителя департамента экономической политики Евгений Васькин.

В Москве, напомним, в основном реализуются две официальные формы сотрудничества города и девелоперов: инвестконтракт и договор аренды земельного участка под определенное строительство. Реальную картину по каждому проекту, обещает Васькин, город получит уже в конце сентября. Это не первая инвентаризация подписанных соглашений. Город и раньше пытался контролировать выполнение заключенных инвестконтрактов, но создать полноценную базу так и не удалось. «Какие-то компании вообще пропали с рынка, перепродали проекты людям, которые не думали ими заниматься», — объясняет Марина Оглоблина.

На вопрос, будет ли город аннулировать невыполняющиеся инвестконтракты, она ответила так: «Постараемся не разрывать, будем искать возможности, чтобы их продолжить». Это объяснимо: в строительной и смежных отраслях Москвы занят примерно 1 млн человек, не считая нелегалов, которых не учитывает официальная статистика. Рост безработицы, социальная напряженность, снижение налоговых отчислений в бюджет властям не нужны.

Расторжение инвестконтрактов действительно будет происходить в самом крайнем случае, соглашается первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев. Чиновники демонстрируют готовность пойти девелоперам навстречу: исключить бюрократические проволочки, особенно при разработке предпроектной и проектной документации, упростить процедуру согласований, продлить сроки контрактов, снизить отчисления в бюджет по новым инвестпроектам, давать по реально реализуемым проектам рассрочку бюджетных платежей на период строительства. Если же эти меры не помогут и застройщик на площадку так и не выйдет, чиновники обещают поискать объективные причины срыва оговоренных в инвестконтракте сроков. «В случае длительного неисполнения инвестдоговора мы будем вынуждены его расторгнуть и выставить на повторный земельный аукцион, найти других инвесторов», — уточняет Васькин.

Другая причина — город вовремя не успел освободить участок, предназначенный для строительства. К примеру, от гаражей. Кое-где город взял на себя инженерную подготовку территории, но столкнулся с невозможностью подсоединения энергомощностей и т. д.

«[К нам] очень много обращается компаний, — признает чиновница. — Большинство волнуют рассрочки-отсрочки [платежей]. Город готов идти навстречу инвесторам, если они хотят продолжить работу над объектом и ввести его в эксплуатацию. Соответствующий правовой акт подготовлен».

По ее словам, инвесторов также волнует вопрос, готов ли город менять экономические условия контракта — т. е. перейти от натурального раздела площадей к денежным расчетам. Это связано с требованиями банков, финансирующих девелоперов. Когда в строящемся объекте 40% или 50% принадлежит городу, вряд ли какой-то банк согласится дать кредит застройщику: если последний окажется несостоятельным, кредитору придется разбираться также со вторым собственником — московским правительством. «На этот вопрос можно ответить однозначно. Да, город готов и соответствующее постановление выпущено — № 390-ПП от 5 мая 2009 г.», — говорит Марина Оглоблина.

Наталья Самарина

Источник: газета Ведомости