Рынок недвижимости РФ начнет восстанавливаться с жилья и качественных торговых центров

Все тренды, сложившиеся на рынке недвижимости России в начале 21-го века – активное строительство офисных комплексов класса А, увеличение доли жилья бизнес-класса, рост количества торговых центров не только в Москве и Петербурге, но и в региональных городах – сломались из-за кризиса.

Вместе с тем, девелоперские компании, сумевшие удержаться на плаву, уже задумываются о будущем, и прогнозируют, в какие сегменты рынка будет выгоднее всего вкладывать деньги, когда кризис пойдет на убыль.

С каких сегментов начнется восстановление рынка недвижимости РФ и какие проекты сама компания предпочтет «разморозить» в первую очередь, корреспондент «РИА Новости – Недвижимость» узнал у генерального директора AFI Development Александра Халдея.

Справка: AFI Development создана в 2001 году для управления российскими активами холдинга Africa Israel Investment бизнесмена Льва Леваева в сфере недвижимости. 71% акций компании находится в собственности AFI, 10% – Nirro Group, которой владеет Александр Халдей. В мае 2007 года компания разместила на Лондонской фондовой бирже 19% акций в виде GDR и привлекла более 1,4 миллиарда долларов.

По итогам первого полугодия 2009-го года, чистая прибыль AFI Development выросла, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, на 21,069% – до 215,1 миллиона долларов. Выручка девелопера за этот же период поднялась на 137,302% – до 29,9 миллиона долларов, а доналоговая прибыль – на 152,09%, до 277,3 миллиона долларов.

Александр Григорьевич, осенью будет год, как на рынке недвижимости России начался кризис. Ждете ли вы нового витка экономических трудностей?

Если честно, нет. Хуже, чем сегодня, по моему мнению, уже не будет. За прошедший год девелопмент в России как вид деятельности практически умер: с рынка ушли почти все инвесторы, исчезла возможность банковского финансирования. Особенно серьезно ударил кризис по офисам класса А и жилью бизнес-класса – спроса на них нет, все подобные проекты не продаются и не сдаются в аренду.

Падение спроса ударило и по вашей компании?

Наше положение далеко от критичного. Первая фаза бизнес-центра RiverSide Station на Бережковской набережной на 100% сдана в аренду. То же самое и с бизнес-центром «Четыре Ветра» – еще в 2007 году, когда рынок был на подъеме, а арендные ставки как никогда высоки, туда «сели» топовые арендаторы. В жилых комплексах «Аквамарин» на Озерковской набережной и «Четыре Ветра» на Большой Грузинской, прошедших госкомиссию в прошлом году, идут продажи – на рынок элитной недвижимости кризис повлиял не так сильно, как на бизнес-класс. Стоимость квадратного метра в данных комплексах – в среднем 12 тысяч долларов. Мы нашли арендаторов и на 55% площадей торгового центра Mall of Russia в «Москва-Сити».

Неужели все так хорошо?

Конечно, ситуация на рынке не могла нас не затронуть. Нам пришлось опустить ставки в RiverSide Station с 1 тысячи долларов за квадратный метр в год до 600 долларов, также несколько снизились ставки в других офисных комплексах, например, на Павелецкой. В жилых комплексах упали темпы продаж – если раньше мы продавали три квартиры в неделю, то теперь – одну. Есть вакантные места в бизнес-центре на Павелецкой, но их немного – чуть меньше 15%. Однако, несмотря на это, у нас на счетах есть «кэш» – 132,5 миллиона долларов на 30 июня 2009 года. К этой сумме прибавьте кэш от продажи в августе офисного центра на Косинской за 195 миллионов долларов.

Этот «кэш» на 30 июня – заработанные компанией деньги или не использованные пока банковские кредиты?

Это заработанные нами деньги. Компания полностью обеспечивает свою операционную деятельность. В нашем кредитном портфеле сейчас только два кредита – от ВТБ на Mаll of Russia и от Сбербанка на «Тверскую заставу». Объем кредита ВТБ на конец первого полугодия составил 133,1 миллиона долларов, Сбербанка – 72,2 миллиона долларов.

Если вероятность, что из-за проблем с погашением этих кредитов или кредитов, взятых основным акционером AFI Development Львом Леваевым, у компании сменится акционер?

Акции AFI Development не заложены ни по одному из кредитов. И маловероятно, что один из наших акционеров – Africa Israel Group – станет продавать свою долю в компании.

Скажете, а зачем AFI Development держит больше 100 миллионов долларов на счету неиспользуемыми?

Я не сказал, что мы их не собираемся использовать. В настоящее время мы анализируем, в какие объекты их эффективнее всего было бы вложить.

То есть вы готовы покупать новые проекты?

В ноябре 2009 года мы приняли решение пересмотреть нашу операционную политику и сконцентрироваться на реализации трех ключевых строящихся объектов – ТЦ «Тверская Застава», ТЦ Mall of Russia и проекта на Озерковской набережной. Теперь, возможно, мы возобновим активные работы по некоторым другим нашим проектам. Например, несмотря на кризис, люди по-прежнему едут в наш отель в Кисловодске, и «СПА ПЛАЗА» приносит хороший доход. Мы планируем вернуться к трем другим нашим проектам в районе Кавказских Минеральных Вод.

Какие сегменты рынка недвижимости, по вашей оценке, начнут восстанавливаться в первую очередь с началом утихания кризиса?

Это точно будут не офисы класса А, там слишком большой объем предложения. Также большой выбор среди офисов класса В и В+. Думаю, рост начнется на рынке жилья – на нем уже сейчас из-за заморозки множества проектов намечается дефицит. Кроме того, вероятно, быстрее других сегментов будет восстанавливаться и качественная торговая недвижимость, но только при условии грамотной концепции и хорошего месторасположения. Именно поэтому ни при каких условиях мы не готовы расстаться с нашими проектами Mall of Russia и «Тверская Застава»: они расположены в центре города, в «проходных» местах, и даже сейчас вызывают живой интерес со стороны арендаторов. Например, у нас уже активно спрашивают, когда мы начнем сдавать «Тверскую Заставу», хотя готовность проекта запланирована на 2011-й год и не предполагает, что мы начнем это делать раньше, чем через год.

Если уж мы заговорили о «Тверской Заставе», скажите, мэрия Москвы вернула вам те 70 миллионов долларов, которые задолжала за строительство транспортной развязки?

Мы практически решили все наши вопросы с городом. Все улажено, проект строится в соответствии с графиком, а это главное.

Действительно ли структура Романа Абрамовича – ЗАО «Инфраструктура» – может стать генподрядчиком этого проекта, как писали в газетах?

Подрядчиком сетей по этому проекту является «Мосинжстрой», долей в котором теперь владеет «Инфраструктура», для нас все осталось прежним. Генподрядчик объекта – Enka.

Ваш другой знаковый проект, Mall of Russia, идет без задержек?

Мы рассчитываем открыть этот торговый центр в марте следующего года, сейчас строим там переходы с Кутузовского проспекта. Это на три месяца позже, чем по графику, но нашей вины тут нет, немного задержал город с инфраструктурой.

Вы сказали, что Mall of Russia и «Тверскую Заставу» ни за что не продадите. А есть проекты, которые вы готовы продать, и с каким дисконтом?

Мы никакие проекты не готовы продавать с дисконтом. Другое дело, что стоимость наших проектов из-за кризиса уменьшилась – так, согласно оценке консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, на 31 декабря 2008 года наши проекты стоили 2,469 миллиарда долларов США, а на 30 июня 2009 года – 2,021 миллиарда долларов. Снижение составило 27%.

Поэтому я с огромным удовлетворением могу констатировать, что офисный комплекс Espace на Косинской улице мы реализовали на 40 миллионов долларов дороже, чем его оценили в JLL, и почти сумели окупить все наши вложения.

Что касается других проектов, то, естественно, я готов их продать, если найдется хороший покупатель. Цель девелопера не в том, чтобы построить объект и держать его при себе, а в том, чтобы сдать его в аренду или продать, чтобы получить доход. И если ко мне придут инвесторы и предложат купить, например, тот же офисный комплекс на Павелецкой, то, безусловно, продам его, потому что живые деньги сейчас ценнее, чем объект.

Что за таинственный покупатель был у бизнес-центра на Косинской? В прессе писали, что его купили структуры Зараха Илиева и что он превратится в новый Черкизовский рынок...

Все, что пишут в СМИ про покупателя проекта на Косинской – неправда. Могу сказать, что нами эта сделка готовилась отнюдь не неделю, как сообщалось в разных изданиях, а три месяца.

С какими инвесторами вы еще ведете в настоящее время переговоры?

Западные инвесторы практически перестали интересоваться Россией. Сегодня они вернулись на рынки собственных стран, где конъюнктура рынка кажется им безопасней. Однако азиатские инвесторы по-прежнему проявляют интерес к объектам в РФ. В последнее время мы провели ряд встреч с китайскими компаниями, однако никаких конкретных договоренностей пока нет.

Источник: РИА-Новости Недвижимость