Коммерческая недвижимость: строительство и его деспоты

Себестоимость строительства в этом сегменте в прошлом году существенно выросла. Одна из основных причин — подорожание стройматериалов, прежде всего металла.

О росте цен в жилом сегменте в последнее время не говорит только ленивый. Как считают аналитики, есть два ключевых фактора, приведших к тому, что квартиры в прошлом году подорожали где на 10%, где на 15%, где на 20% и даже более: первый — льготная ипотека на новостройки, второй — уже полномасштабный переход отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу.

На рынке коммерческой недвижимости ни тот ни другой фактор не присутствуют вовсе, но нашлись причины, благодаря которым в прошлом году себестоимость строительства заметно выросла. По оценкам партнера, руководителя департамента управления проектами компании Cushman & Wakefield Павла Якимчука, за прошлый год прибавка в среднем по рынку составила 10-15%. За счет чего? Ждать ли дальнейшего роста цен в 2021 году? И кто что предпринимает, чтобы этого не произошло?

Мигранты, которых мало, и курс доллара, которого много

Все, кто более или менее в теме, понимают, что одной из самых серьезных причин роста себестоимости строительства, коммерческой недвижимости в том числе, стало подорожание стройматериалов, в первую очередь металла, о чем речь пойдет ниже и подробно. Однако, как отмечает генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин, не только это всему виной.

Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй»:

«Подорожание, по нашим оценкам, было примерно на 5%, или пять тысяч рублей на квадратный метр полезной площади. Основными драйверами роста стали следующие причины. Во-первых, рост курса доллара за 2020 год на 20%, соответственно, выросли затраты на импортное оборудование. Во-вторых, дефицит рабочей силы вызвал рост зарплат. Во время пандемии все мигранты разъехались, а сейчас не могут вернуться из-за действующих ограничений. В-третьих, рост стоимости арматуры в два раза. Еще в октябре она составляла 35 тысяч рублей за тонну, теперь — 70 тысяч рублей за тонну, что в пересчете на один квадратный метр — две тысячи рублей. Что в такой ситуации можно сделать? Дефицит рабочей силы можно частично устранить за счет более простой и мягкой процедуры возвращения мигрантов. Правительство этим активно занимается, и эффект будет. Кроме того, идет постепенное снятие ограничений, вызванных пандемией: здесь просто нужно время, к маю ситуация улучшится. С ценами на металл дела обстоят так, что в феврале-марте будет еще удорожание, но не такое значительное, примерно на 10%. А вот в апреле-мае мы увидим коррекцию вниз, так как будет «отскок». Но пока спрос со стороны Китая растет, и российские проекты, замороженные на время пандемии, будут размораживаться, поэтому спрос на металл будет увеличиваться. К прошлогодним ценам мы уже не вернемся, и шансов, что строительство квадратного метра коммерческой недвижимости подешевеет, к сожалению, немного в силу названных причин. Особенно если смотреть на опыт прошлых лет, согласно которому у нас ничего не дешевеет, а только дорожает».

Строительная компания GPGroup специализируется на отделке офисов класса А и элитного жилья, и ее управляющий партнер и генеральный директор Игорь Грецов также отмечает прошлогодний рост цен, который во многом связывает с острой нехваткой рабочей силы.

Игорь Грецов, управляющий партнер, генеральный директор строительной компании GPGroup:

«В нашем сегменте (строительные и отделочные работы fit-out, в которых используются качественные высококлассные материалы зарубежных производителей) цены в прошлом году росли сразу в двух направлениях. За счет скачка курса доллара и евро поставщики ожидаемо повысили цены на свою продукцию на 10-15%. Но если за годы работы в отрасли скачки валют перестали быть для нас какой-то неожиданностью, то существенный отток с рынка работников во время весеннего локдауна и закрытия границ, спровоцировавший рост зарплат на стройке, стал существенной проблемой. В нашем бизнесе до 90% рабочих составляют трудовые мигранты. Персонал, который отработал год и вернулся прошлой зимой домой, а также те, кто, испугавшись эпидемии, уехали весной, до сих пор не могут приехать обратно в Россию. В результате рабочая сила на строительном рынке сократилась в разы, и, как следствие, произошел довольно существенный рост зарплат — от 20% до 40% в зависимости от специальности. Конечно, квалифицированный персонал сейчас наперечет: для многих видов работ требуются определенные знания и допуски, а обучение новых кадров из числа, например, соотечественников влечет за собой новые затраты. При этом и неквалифицированные работники — как, к примеру, грузчики — стали стоить космических денег. Проблема ощущается серьезно, и дефицит рабочей силы испытывают также сервисы, специализирующиеся на услугах разгрузки. Даже они не готовы выполнять наши заказы день в день в связи с нехваткой грузчиков. Естественно, нам приходится закладывать подобные издержки в сметы, в результате чего общая стоимость строительных работ растет. В отношении решения вопросов с мигрантами мы рассчитываем на шаги со стороны государства. Так, мы с энтузиазмом смотрим на недавние поручения президента России Владимира Путина по разработке механизмов для упрощения въезда мигрантов, работу и предложения Минстроя в этом направлении. Введение правительственных мер в области регулирования въезда иностранных рабочих станет позитивным шагом для стабилизации строительной отрасли».

По мнению Игоря Грецова, сейчас застройщикам и подрядчикам остро необходимо наращивать строительные объемы. Ограничительные меры по взысканию неустоек уже не действуют, а без увеличения числа работников быстро строить тоже невозможно. Чтобы быть эффективными, законодательные изменения должны включать в себя облегчение всех процедур для организации въезда: упрощение визовых формальностей, проведение вакцинации для мигрантов, введение льготных страховок и так далее. 

«Если данные шаги будут предприняты, то поток рабочих увеличится, рынок вернется к конкурентным и адекватным зарплатам, что приведет к сокращению издержек в строительной сфере и будет способствовать ее стабилизации», — считает эксперт.

Общие проблемы локального рынка

Для более детального разбора полетов можно взять какой-то отдельный сегмент, например складской, который в 2020-м стал самым инвестиционно привлекательным и по ходу коронакризиса не просто не ушел в минус, а продемонстрировал значительный плюс. В частности, как отмечал в конце прошлого года заместитель директора отдела исследований рынка компании CBRE Василий Григорьев, суммарный показатель годового строительства на складском рынке должен составить около 1,1 млн квадратных метров, а годовой объем спроса может достичь значения в 1,5 млн «квадратов» и стать рекордным.

По мнению эксперта, для складов, их строителей, покупателей, арендаторов и инвесторов и 2021-й, и 2022 годы должны быть полны позитива. Однако, как рассказывает генеральный директор компании «Ориентир» Андрей Постников, пыл некоторых игроков должна слегка остудить себестоимость строительства, роста которой и сегменту-лидеру избежать не удалось.

Андрей Постников, генеральный директор компании «Ориентир»:

«Существуют три ключевых фактора роста себестоимости на складском рынке. Первый — это значительный рост проектов, который произошел и контрактовался в 2020 году. В итоге вырос спрос на все комплектующие для складов, распределительных центров и фулфилмент-центров. Второй фактор — значительное увеличение цены металла на фоне огромного спроса со стороны Китая, это сразу сказалось на стоимости квадратного метра, так как металл используется во многих конструктивных элементах складского объекта (например, при создании несущих основ, крыши, стеллажей и так далее). Рост стоимости металла продолжается и в январе 2021 года. Третий фактор роста себестоимости — дефицит рабочей силы в связи с закрытием границ, что привело к значительному росту оплаты труда. В результате комбинации этих факторов себестоимость начала активно расти с третьего квартала прошлого года, многие поставщики отзывали или корректировали свои ценовые предложения. Сейчас сложно говорить о том, каким будет суммарный рост себестоимости в среднесрочной перспективе. Мы склоняемся к тому, что это может быть 15% и выше. Вместе с тем есть предпосылки и к росту стоимости конечного продукта, где себестоимость лишь одна из составляющих, а вторая — значительное превышение спроса над предложением. Рост стоимости конечного продукта в этом году должен привести к повышению ставок аренды и стоимости квадратного метра при продаже (в среднем на 15%). Столь стремительное увеличение себестоимости строительства сделает невозможной реализацию проектов для многих несистемных девелоперов, которые будут вынуждены пересмотреть свои финансовые модели».

Впрочем, есть те, кто считает, что дорожающее на рынке коммерческой недвижимости строительство довольно скоро упрется в потолок, который вряд ли удастся пробить. 

«Рост цен на стройматериалы (как отечественного, так и импортного производства), нехватка рабочих рук и прочие факторы, конечно, задают темпы роста общей себестоимости строительства. Однако в итоге этот рост будет ограничен, поскольку с учетом жесткой конкуренции и ограниченных финансовых возможностей арендаторов коммерческой недвижимости застройщики будут вынуждены искать способы оптимизации», — уверен технический директор компании R2 Asset Management Владимир Шульга.

Может и так, а пока тема возвращения трудовых мигрантов на российские стройки обсуждается уже на президентском уровне, а рост цен на стройматериалы вообще стал одной из самых горячих тем января.

Стройматериальный мир

— Сейчас идет совещание по ценам на стройматериалы у Хуснуллина. Очень жестко. Цены будут корректировать! Включая полный запрет на экспорт.

— В убыток никто работать не сможет! Цена формируется из четырех составляющих: себестоимости, прибыли, научных исследований и рекламы. Мы работаем на импортном оборудовании, привязаны к импортным запчастям и добавкам! Зарплата у нас много ниже, чем за рубежом. Уровень цен определяют крупные компании, которые не нам принадлежат!

— Регулирование цен — глупость! Многие карьеры, производство цемента принадлежат иностранным фирмам. Такие действия окончательно убьют наше производство!

— Я правильно понимаю, что регулирование начнут с цен на металлоконструкции и цемент, доля стоимости которых в стоимости квадратного метра небольшая?

— С металла начнут. И со стройматериалов, цены на которые выросли больше всего. Цемент пока не сильно подрос…

Это фрагмент беседы подписчиков одного из профильных телеграм-каналов, которые обменивались мнениями по ходу совещания у вице-премьера Марата Хуснуллина, состоявшегося 27 января. Хотя разговор о запрете на экспорт там зашел не впервые. Например, за три дня до этого замглавы Минпромторга Виктор Евтухов заявил, что ведомство готово предложить ввести полный запрет на вывоз лома черных металлов из РФ, если цена на арматуру не начнет снижаться (около 80% в цене арматуры — это цена лома). 

«Когда мы увидели, что с середины декабря растут цены на арматуру, правительством было принято решение о вводе экспортной пошлины в размере 45 евро за тонну. И февраль посмотрим. Если эта мера не принесет нам результат, то будем предлагать руководству страны ввести либо квотирование, либо полный запрет на вывоз этого важного для нашей экономики сырья. Мы имеем такое право в соответствии с нашими обязательствами во Всемирной торговой организации», — приводит слова Виктора Евтухова «Интерфакс».

О том, каково положение дел на рынке стройматериалов сегодня и на что можно рассчитывать завтра, Business FM рассказал президент ГК «Основа», председатель комиссии по вопросам индустрии строительных материалов и технологий общественного совета при Минстрое России, председатель совета ассоциации «Национальное объединение производителей строительных материалов, изделий и конструкций» (НОПСМ) Александр Ручьев.

— Какая ситуация сложилась сегодня на рынке стройматериалов? А главное, почему она сложилась именно так?

— В последнее время на российском рынке строительных материалов наблюдается существенный рост цен на многие виды строительной продукции, и связано это с несколькими факторами: ослаблением курса рубля по отношению к национальной валюте, увеличением стоимости поставок товаров и комплектующих из-за закрытия границ на фоне пандемии и прочими. По данным участников ассоциации НОПСМ, только за последние полгода рост цен на опоры освещения составил 50%, на кабельную продукцию и щитовое оборудование — 40%. На 25% подорожала электротехническая продукция, на 10-15% — фасонные элементы, на 15% — межкомнатные двери, на 10% — металлические двери. Кроме того, цены на малые архитектурные формы возросли на 10-15%, на радиаторы отопления — на 10%. Некоторые эксперты предупреждают и о дальнейшем повышении цен в этом году — например, производители латуни.

При этом стоимость некоторых видов продукции и отделочных материалов во втором полугодии возросла в разы. Оцинкованные листы подорожали практически в два раза, а сортовой металлопрокат (трубы, арматура и проволока) — до 50% и более. Такие условия способствуют возникновению высоких цен и ставят в затруднительное положение строительную отрасль, которая и так испытывает на себе последствия пандемии. Все это, естественно, стимулировало рост цен на недвижимость в прошлом году и может привести к дальнейшему увеличению себестоимости и продолжению этого роста в 2021 году.

— А есть ли эффект от обращений представителей стройотрасли в правительство?

— Да, такой эффект действительно есть. Вопрос о завышении рыночных цен крупными производителями металлической арматуры мы подняли в прошлом декабре на совместном заседании нашей комиссии по вопросам индустрии строительных материалов и технологий, комиссии по вопросам ценообразования в строительстве и технологического и ценового аудита и комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое России. По мнению некоторых экспертов, такой колоссальный рост стоимости мог быть вызван существенным увеличением объема экспорта отечественной металлопродукции. По итогам мероприятия мы с коллегами обратились к председателю общественного совета при Минстрое России Сергею Степашину с предложением направить письма в ведомства и надзорные органы с просьбой рассмотреть вопрос поддержки отрасли и внести в правительство проект постановления для регулирования этого вопроса с помощью таможенных пошлин на сталь. Кроме того, мы считаем целесообразным на постоянной основе осуществлять контроль этого вопроса со стороны антимонопольного органа и при необоснованном завышении цен применять соответствующие меры. Обращения были направлены в Минстрой России, председателю правительства РФ, профильному вице-премьеру Марату Хуснуллину и в Федеральную антимонопольную службу.

Представители власти обратили внимание на возникшую проблему, а ФАС начала расследование этого вопроса. Более того, по итогам совместного заседания Государственного совета и Совета при президенте по стратегическому развитию и национальным проектам, президент России утвердил перечень поручений, среди которых — представить предложения по ограничению роста цен на стройматериалы. Сделать это, согласно документу, планируется 1 марта этого года.

Что касается дальнейшего роста цен, то здесь все будет зависеть от тех мер и предложений, которые будут разработаны и утверждены. Давать прогнозы пока рано. Надеемся, что эти меры позволят сдержать такую высокую динамику, которую мы видели в прошлом году.

Вместе с коммерческими застройщиками серьезные трудности, связанные с подорожанием стройматериалов, испытывают и строители, ведущие работу, например, в рамках нацпроектов или по государственному заказу. Тут может помочь инициатива, о которой радиостанции рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):

«По итогам нашего анализа динамики изменения цен строительных ресурсов в период с марта 2020 года по январь 2021 года наблюдается рост цен по стали арматурной в среднем до 70%, по стали листовой оцинкованной в среднем до 75%. По предварительной оценке, это привет к росту стоимости строительства на величину до 8% в зависимости от технологических особенностей объекта. Профессиональное сообщество предлагало ввести временное количественное ограничение на вывоз отходов и лома черных металлов и готовой продукции, в том числе путем применения пошлин на ограниченный срок. В настоящее время Минпромторгом России и Минстроем России принято решение отработать механизм прямых поставок металла от производителей в строительные компании по объектам, которые строятся во исполнение национальных проектов или по государственному заказу. Заявки от строительных компаний аккумулируются в Национальном объединении строителей, которое направляет их производителям металлопроката и ведет мониторинг заключения прямых контрактов».

Как подчеркнул Антон Глушков, параллельно ведется работа по автоматизации процесса заключения прямых договоров. 

«НОСТРОЙ, комиссия по вопросам ценообразования общественного совета при Минстрое России, Газпромбанк, ФАУ «Главгосэкспертиза России» подготовили концепцию соответствующего сервиса. Уже отобраны пилотные производители и потребители, ведется испытание сервиса на базе электронной торговой площадки Газпромбанка. Результаты будут озвучены на этой неделе», — пообещал Антон Глушков.

BFM