26.11.2009 Новостройки Москвы станут экономнее

Отложенный спрос на новые квартиры растет, а сдаваемых в эксплуатацию новостроек становится все меньше. Таковы реалии сегодня на рынке недвижимости Москвы.

В этом году столичные строители обещают возвести около 3,1 млн кв. м жилья, в том числе и социального. Сдано уже более 1,5 млн кв. м. Оценить заявленные руководителем Департамента городского строительства Москвы Виктором Аистовым цифры (много это или мало) можно лишь в сравнении с предыдущими аналогичными периодами.

В 2008 г. в столице возвели около 3,9 млн кв. м жилья, из которых чуть меньше половины — коммерческого, годом раньше успехи столичного стройкомплекса были несколько выше — 4,8 млн кв. м. Тогда сдали в эксплуатацию практически поровну коммерческих и социальных квартир. Абсолютный рекорд принадлежит советским строителям, которые в 1972 г. в столице возвели порядка 5,5 млн кв. м. Попытаться перекрыть показатели передовиков социалистического труда собрались в нынешнем, уже уходящем году. В планах московского стройкомплекса маячила цифра 6 млн кв. м, но кризис оставил мечты застройщиков на бумаге.

"До кризиса объем жилищного строительства в Москве на 2009 г. планировали на уровне 6 млн кв. м. Из них на долю коммерческого жилья пришлось бы 3,5 тыс., или около 60%, — рассказывает Инна Игнаткина, первый заместитель генерального директора компании "МИАН-Недвижимость". — Но, исходя из нынешних реалий, в текущем году ввод жилья в Москве упадет минимум на 10%, а скорее всего, на все 30%. При этом большая доля построенных объектов будет принадлежать столичному правительству: по данным адресной инвестиционной программы на 2009 г., власти Москвы планировали возвести и приобрести порядка 2–2,25 млн кв. м социального жилья".

"Корректировке подверглись не все намерения инвесторов и застройщиков, — уточняет Владимир Синилов, генеральный директор CENTURY 21 Street Realty. — Если говорить о новостройках класса de luxe, то в этом сегменте мало что изменилось. Как правило, застройщик данной категории домов обладает полной суммой на их возведение и мало зависит от внешних факторов. В 30–40% случаев строительство домов премиум- или бизнес-класса на короткое время приостановили, но достаточно быстро возобновили. Как правило, это было связано с необходимостью перекредитоваться либо поменять портфельного инвестора для завершения проекта. А вот на новостройках экономкласса кризис отразился максимально — заморозил или вообще отодвинул реализацию некоторых проектов".

По данным исследования компании Intermark Savills в 2009 г., продажи ведут в 34 элитных новостройках. И лишь в одной из них их приостановили, в то же время в другой, в Большом Афанасьевском переулке, наоборот, спустя три года возобновили. Вышло же на элитный рынок в этом году всего четыре новых проекта: ЖК "Баркли Плаза", Пречистенская наб., 17–19 (37 апартаментов), Б. Афанасьевский пер., вл. 26, 28 (50 апартаментов), где продажи приостановили в 2006 г., ул. Остоженка, вл. 11/17, 13/12 (38 апартаментов), жилые дома в "Резиденции Знаменка", ул. Знаменка, 9/12, стр. 1, 2 (21 апартамент).

В настоящее время первичные продажи идут в 43 новостройках категории бизнес-класса. Лишь два проекта уже на стадии нулевого цикла было заморожено, еще в двух продажи в течение нынешнего года завершены. В отличие от жилых комплексов категории de luxe в бизнес-классе в этом году вышел на рынок всего один объект — ЖК VERSIS, расположенный на пересечении Нахимовского проспекта и улицы Вавилова (застройщик — компания "Пересвет-Групп").

Данные по экономклассу несколько разнятся. Одни специалисты рынка говорят, что положение тяжелое: строят и сдают в эксплуатацию лишь те объекты, которым оказывают поддержку из городского бюджета, так называемое социальное жилье. Другие, напротив, придерживаются мнения, что в наиболее выгодной ситуации находятся те девелоперы, которые возводят недорогое жилье. Именно на него сейчас существенный спрос, и тот перегиб, который был в сторону бизнеса в предыдущие годы, постепенно ликвидируется. Только за последний квартал доля домов экономкласса в московской застройке увеличилась почти на 15%.

Жилье этой категории активно сдают в эксплуатацию во многом за счет выполненных обещаний города по социальным программам. Год еще не завершен, а планируемые по программам 322 тыс. кв. м сданы ГК. Немногим меньше будет и цифра готового к продаже жилья экономкласса, но уже для коммерческих целей.

Масштабное строительство домов экономкласса ведут сейчас в районе Марфино. Здесь компания "Ведис Групп" реконструирует кварталы 51–52. На месте бывшего тепличного хозяйства, существовавшего некогда в черте города, в прошлом году было построено четыре первых многоквартирных высотных здания для жителей, переселяемых из сносимых пятиэтажек. В этом году инвестор возводит 11 жилых корпусов общей площадью 145 тыс. кв. м. Все квартиры сдают под ключ, то есть с чистовой отделкой. Аналогичные Марфину жилые микрорайоны, состоящие из домов экономкласса, построят в районах Новоалексеевской улицы и Раменках. Решают вопрос передачи под коммерческую застройку части территории Люберецких полей аэрации. Рассчитывать на то, что столичный стройкомплекс в основном перейдет в сегмент экономкласса, не стоит, полагают девелоперы. Скорее всего, произойдет некая модернизация домов бизнес-класса. Площадь квартир в них будет уменьшена, и снизится конечная цена.

"Сокращение количества новых строительных объектов в будущем, несомненно, приведет к тому, что дефицит станет ощутимым, — считает Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ". — С начала кризиса доля предложений (по количеству адресов) в построенных и сданных ГК домах выросла с 27 до 33%, а новых объектов на рынок вышло немного — всего около 30".

"В краткосрочной перспективе объемы строящегося и выводимого на рынок жилья будут продолжать уменьшаться, — говорит И. Игнаткина, — как следствие, в Москве прогнозируют дефицит на первичном рынке недвижимости. Цены на столичные новостройки вплоть до конца года, вероятнее всего, останутся на достигнутом уровне. Однако не исключено, что отложенный спрос, который постепенно возвращается на рынок, и удорожание по мере готовности объектов будут время от времени подталкивать цены вверх, но не выше уровня инфляции".

С начала 2009 г. сокращение строительства жилья и спроса на него сопровождалось и падением цен. В среднем стоимость 1 кв. м уменьшилась на 7,9%. "По итогам сентября 2009 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья столицы составила 184 тыс. руб./кв. м, снизившись на 2,2% относительно августа текущего года, — уточняет В. Луцков. — При этом уровень цен на сегодняшний день в элитных новостройках составляет 558 тыс. руб./кв. м, бизнес-класса — 169 тыс. руб., экономкласса — 101,5 тыс. руб.".

Но с началом осени на рынке недвижимости столицы стали происходить изменения. Отмечено увеличение количества сделок. По данным агентства недвижимости "МИАН", спрос на жилую недвижимость на первичном рынке столичного региона за октябрь увеличился на 5–7% по сравнению с сентябрем. "Несмотря на активизацию рынка элитного жилья, в данном сегменте продолжается снижение цен, — добавляет Екатерина Гурьева, руководитель департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills. — К концу сентября 2009 г. средняя цена элитных квартир приблизилась к 12 тыс. долл./кв. м. Только в течение этого года цена предложения снизилась на 34%. Более чем в четверти проектов премиум-класса стоимость объектов сократилась практически вдвое.

В III квартале 2009 г. средние долларовые цены на квартиры бизнес-класса также продолжили снижаться. За последние три месяца они уменьшились на 8%, а с начала текущего года — на 14%. При этом в ряде крупных строящихся комплексов наблюдалось более существенное падение цен — на 40% по отношению к январю 2009 г.".

Каким будет следующий год на рынке недвижимости: спрос увеличит количество стройплощадок или цены? Аналитики пока не решаются давать точный ответ. И все же есть тенденции, о которых можно говорить с определенной долей уверенности. В столице все чаще будут строить дома экономкласса: площадок для него намного больше, чем для всех остальных сегментов. Например, это районы, в которых много ветхого жилья, и территории, занимаемые выводимыми промышленными предприятиями, расположенные далеко от станций метро, в непрестижных районах и других подобных местах, то есть по большому счету пригодные только для строительства жилья экономкласса.