10.11.09 Пока цены не начнут расти, новых строек не будет

Цена квадратного метра жилья является ключевым фактором в определении объемов ввода жилья строителями.

Цена, а не себестоимость определяет объемы ввода жилья в России. Меры, направленные на искусственное снижение цен, в существующих условиях будут сдерживать новое строительство — таковы основные выводы исследования «Модель рыночного равновесия на региональных рынках жилья в России», представленного гендиректором компании Trade Marketing Research Александром Угаровым на дискуссии по проблемам ценообразования на рынке жилья России в фонде «Институт экономики города».

Между тем, по расчетам «Института экономики города», индекс доступности жилья достиг во II квартале 2008 г. значения 5,3, что означает: стоимость типовой квартиры в 54 кв. м более чем в пять раз превышает средний годовой доход семьи из трех человек. Федеральные власти считают необходимым увеличение объемов ввода нового жилья и одновременно снижение его цены. Получается, что это взаимоисключающие цели?

«На падающем рынке никто инвестировать в жилье не будет и покупать жилье не будет, так и в учебниках написано», — поддержал выводы Угарова Андрей Сучков, старший вице-президент ВТБ.

По мнению Trade Marketing Research, «самый прямой путь к повышению доступности жилья состоит в увеличении доходов населения».

Специалисты исследовательской компании рассмотрели влияние на рынки жилья таких фундаментальных переменных, как доходы населения, реальная процентная ставка по депозитам (ее рост, по данным исследователей, приводит к снижению цен), расчетная себестоимость строительства, удельный жилой фонд. Под ним понимается обеспеченность населения жильем. Годовой объем ввода жилья составляет от 1% до 4% от суммарного жилого фонда России и отчасти замещает выбытие из эксплуатации старых и аварийных домов. Кроме того, исследовано влияние на спрос ряда дополнительных переменных: уровня рождаемости, миграционного притока населения, его возрастной структуры, доли расходов на ЖКХ в средней структуре бюджета домохозяйства. Исследование основано на модели «потоки-запасы». Жилье рассматривается в качестве одного из активов, его цена зависит от жилого фонда, но не зависит напрямую от объемов жилищного строительства. Объемы жилищного строительства, в свою очередь, зависят от цен. Уравнения спроса и предложения модели оцениваются независимо на основе панельных данных с 2000 по 2007 г.

По мнению Александра Угарова, ключевую роль в формировании предложения (ввод жилья домостроительными организациями) играет инвестиционный климат в регионе — социальные и административные обременения, но не себестоимость строительства, под которой исследователи понимают стоимость строительно-монтажных работ и инженерных коммуникаций без учета цены земли и издержек на прохождение административных барьеров.

Кроме того, жилищное строительство малочувствительно к стоимости капитала, хотя доступность кредитов влияет сильно. Изменения в градостроительном законодательстве в 2007 г. также дали весьма умеренный эффект — не более 10-12% роста по отношению к вводу жилья в 2001-2005 гг. Вообще, «подавляющая часть факторов, определяющих уровень цен на жилье в краткосрочном аспекте, лежит вне сферы влияния государства», делает вывод Угаров.

Слабое влияние себестоимости на ввод жилья в компании объясняют как несоответствием показателя фактическим издержкам строительных компаний, так и спецификой рынков земли под жилищное строительство. Объемы строительства ограничены предложением земли.

По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, именно отсутствие открытого прозрачного рынка земли — корень проблемы. По его оценке, себестоимость возведения коробки многоквартирного дома примерно одинакова в регионах и действительно не сказывается на продажной цене и объемах ввода жилья.

Апрелев прогнозирует снижение цен еще на 10-12% к лету 2010 г. — но в разных секторах ситуация будет развиваться по-разному, уточняет он. Так, цены от застройщиков отнюдь не показатель рынка, и спрос на новостройки начал снижаться за год до кризиса, поскольку предлагаемый продукт не соответствовал ожиданиям потребителей (в частности, компании затягивали сроки сдачи домов). По мнению Геннадия Стерника, профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Плеханова, у первичного рынка существенное падение цен еще впереди.

Сейчас, в кризис, платежеспособный спрос крайне низкий и товарных запасов у девелоперов хватит на 2-3 года, считает Апрелев.

Елена Никитина

Источник: газета Ведомости