8 (499) 270-17-87/86 8 (495) 678-32-27 8 (495) 671-13-61

26.10.09 Доходное место: Альтернативы деньгам

Кого-то смыла с рынка его первая волна, остальные более-менее спокойно (взависимости от результатов переговоров с кредиторами) работают. И ждут вторую волну.

Тщетные ожидания
Перефразируя известное изречение классика — «девелоперов испортил денежный вопрос». Спустя год с «официального начала» кризиса он остается ключевым. Кредиты по-прежнему малодоступны. Центробанк с начала года шесть раз снижал ставку рефинансирования, но это скорее похоже на отрубание хвоста у собаки маленькими кусочками: с 13% она уменьшилась до 10%. Сейчас кредиты, по словам застройщиков, если и дают, то в среднем под 20% годовых. Если же речь идет о проектном финансировании, то на начальном этапе, когда риски для банков особенно велики, ставки могут зашкаливать, говорит Владимир Поддубко, директор гостиничной недвижимости УК «Уникор», — больше 20%.

Меньше нельзя, объясняют банкиры: они же привлекают деньги вкладчиков под высокие проценты, поэтому не могут рисковать, кредитуя девелоперские проекты «по льготным расценкам». Если какая-то неблагоприятная для заемщика информация станет известной, это рикошетом ударит и по его кредитору — достаточно вспомнить банковский кризис 2004 г., когда запаниковавшие вкладчики забирали свои деньги, поспособствовав тем самым краху нескольких банков.

На рефинансирование ранее выданных кредитов банки, особенно крупные, также идут неохотно, до последнего пытаясь получить с девелоперов живые деньги в погашение долговых обязательств. «Если реструктуризация все же одобряется, то это ведет к увеличению процентной ставки и дополнительным ликвидным залогам», — говорит Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век».

Западные фонды или частные инвесторы, до кризиса благосклонно смотревшие на Россию, теперь сменили милость на гнев. Так, немецкий KanAm Grund отказался платить $600 млн за офисный комплекс Citydel (63500 кв. м). Причины расторжения договора не раскрываются. Опрошенные «Ведомостями» участники рынка предположили, что при нынешнем низком спросе арендаторов на офисную недвижимость объект просто не в состоянии генерировать удовлетворяющий инвестора денежный поток. «Офисный сегмент пострадал больше всего: я не знаю ни одной компании, которая излучала бы оптимизм по сдаче в аренду имеющихся у нее бизнес-центров, — спрос на них отсутствует», — говорит Анзори Хасия, советник президента «Открытие-Недвижимости». У гостинично-офисного комплекса Vivaldi Plaza, который «Открытие-Недвижимость» продала на условиях форвардной сделки тому же KanAm Grund, ситуация с наполнением арендаторами также непростая: кто-то отказывается от площадей, кто-то их сокращает, на условиях анонимности делятся брокеры.

«Спрос на офисы класса А стремительно падает», — говорит Наталья Сазонова из Knight Frank. Ставки аренды в бизнес-центрах Москвы снижаются: в сентябре, по данным Knight Frank, они составили для класса А около $600 за 1 кв. м в год, на офисы класса В — $400. Соответственно, растут сроки окупаемости офисных проектов и падает их привлекательность в глазах инвесторов.

Представители западных фондов, выступавшие на петербургском форуме Proestate, рассказали, что они готовы будут вернуться в Россию и заинтересуются высококлассными офисами в Москве и Петербурге, но не раньше, чем через пару лет. Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, говорит, что интерес со стороны зарубежных инвесторов есть и сейчас, но они согласны решиться на риски вложений в российскую недвижимость, если ожидаемая доходность начинается от 35% годовых.

Остаются частные российские инвесторы. Но для них окупаемость проекта за 2-4 года осталась в докризисном прошлом. Валерий Савельев, председатель совета директоров AVS Group, рассказал, что его компания берет сейчас (за долги) офисный особняк в центре Москвы — «окупаемость его будет около 13 лет при существующих ставках». Те девелоперы, которые остались на плаву, понимают: время быстрых денег «два конца за год» прошло. И начинают рассматривать долгоиграющие проекты вроде гостиниц и соглашаются на низкую маржу.

А поговорить?
Переговоры с банками ведут не только бизнесмены. В разговор включились и чиновники. Так, президент Гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко, по совместительству являющийся председателем комитета по строительству Санкт-Петербурга, рассказал об инициативе городского правительства. Петербургские власти готовы «говорить банкам», в частности Сбербанку и ВТБ, которые рассматривают для себя возможности проектного финансирования жилья, что «вот этот проект чистый и ведется на законных основаниях». И если банк готов его «взять под свое крыло», то администрация может стать «дольщиком», покупая квартиры в строящихся домах на средства бюджета.

Эффективность данной схемы в московском департаменте экономической политики оценивают сдержанно. Как рассказал Евгений Васькин, заместитель руководителя департамента, их ведомство проводило рабочие встречи с ВТБ, Сбербанком, Внешэкономбанком, Банком Москвы и др. — «хотели понять, что те готовы финансировать». «Банки ищут проекты с минимальными инвестиционными рисками. Мнение города для них может носить только рекомендательный характер», — признает чиновник.

«Банк пойдет на те проекты, которые однозначно будут востребованы и будут давать постоянный денежный поток, а их сейчас уже не так много», — добавляет Марина Оглоблина, глава департамента экономической политики. «Под город», по ее словам, банк даст деньги, если инвестор предоставит ему гарантийное письмо, где будет обозначено, что под его проект в бюджет заложена определенная сумма.

Предоставить гарантии выкупа квартир девелоперам, которые решат строить жилье экономкласса, готов Фонд содействия развитию жилищного строительства (сокращенно — РЖС). В регионах, где стоимость жилья невысока (даже с учетом предкризисного роста), он предлагает строить дома экономкласса на участках, которые изъяты у неэффективных федеральных собственников. Четверть построенного объема РЖС обещает выкупить — пусть не дороже 30000 руб. за 1 кв. м, но зато гарантированно. Остальные 75% застройщик волен продавать по рыночной цене.

Под гарантию выкупа квартир фондом АИЖК будет выдавать кредиты банкам — «к ставке рефинансирования прибавив свои издержки», как дипломатично выразился глава РЖС Александр Браверман. А те уже, прибавив свою маржу, станут, как ожидают чиновники, охотно давать в долг застройщикам. Такие мастодонты, как ВТБ и Сбербанк, смогут кредитовать девелоперов напрямую либо продвигать льготные ипотечные программы для конечных покупателей.

Работа с долгами
Семененко полагает нежелательной помощь бюджета застройщикам: «Ошибочно считать, что бюджет должен принимать участие в частных инвестиционных проектах, нас интересует только социальная сфера, а коммерческий бизнес отрегулируется сам по себе — неэффективные компании уйдут с рынка». Но несмотря на это, он поддерживает инициативу петербургского Фонда имущества, который начал позиционировать себя в качестве посредника между девелоперами и властью (см. «Стены бизнеса» от 28 сентября 2009 г.).

В городе создана новая аукционная площадка — Российский аукционный дом (РАД). Его учредителями стали Фонд имущества Санкт-Петербурга (33%), Сбербанк РФ (25%), «Сбербанк-АСТ» (8%), компания «Русский ювелир» (33%) и Гильдия управляющих и девелоперов (1%). Ожидается, что РАД будет реализовывать заложенное по кредитам имущество (кроме ипотечных квартир), а также станет работать по заказу частных собственников, выставляя на продажу их здания, акции и доли в компаниях, земельные участки и т.д.

Семененко говорит, что администрация Северной столицы готова поддержать компании, которые хотели бы переуступить инвестиционные контракты (раньше город это не приветствовал). Им предлагается выставить участки на торги в РАД. Чиновник заявил, что в Петербурге надо произвести перераспределение земли: от слабых компаний — к сильным, которые будут ее развивать. Будут брать числом.

В конце сентября на пресс-конференции Александр Браверман, руководитель Фонда содействия развитию жилищного строительства, рассказал о планах фонда через пару-тройку лет обеспечивать треть ввода новостроек по всей России. До конца текущего года инвесторам будет предложено 60 участков. Москва не входит в число приоритетных территорий для строительства доступного жилья, наоборот, фонд будет стараться заработать на реализуемых в столице участках (пока их подготовлено около сотни, все — под точечную застройку).

В регионах же масштабы иные — «будем брать количеством», пообещал Браверман. В России уже проведено пять аукционов. На одном из них земли предлагались под промышленное строительство в Московской области, зато на четырех — под комплексную застройку (в Чувашской республике, Кировской, Курской и Тюменской областях).

Как правило, это лакомые территории в центрах областных городов. Например, в Кирове, как рассказал губернатор области Никита Белых, инвестор взял на аукционе 16 га. Ранее эта земля в самом центре города использовались НИИ сельского хозяйства для выращивания опытных образцов растений. Местные власти три года пытались ее изъять и отдать под коммерческую застройку. Удалось это сделать лишь при помощи фонда. Стартовая цена выкупа прав аренды поднялась в 14 раз (с 4,1 млн до 55 млн руб.).

Правда, ажиотаж на аукционе был слегка срежиссирован: как рассказал президент Чувашской республики Николай Федоров, он «подогнал» на тендер своих застройщиков, а Белых, выходец из Пермского края, в свою очередь, пригласил пермские компании. Но победила кировская стройфирма, которая обеспечивает примерно 20% ввода новостроек в области.

Наталья Самарина

Источник: газета Ведомости

Возврат к списку