8 (499) 270-17-87/86 8 (495) 678-32-27 8 (495) 671-13-61

УСТАРЕВШЕМУ ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ — КОМПЛЕКСНЫЙ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

11.02.2011
В последнее время система саморегулирования стала активно развиваться и в сфере капитального ремонта жилищного фонда в России. Об этом рассказывает в беседе с корреспондентом издания "Строительная газета" председатель комитета Национального объединения строителей по капитальному ремонту объектов городской и поселковой инфраструктуры, исполнительный директор саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство строительных компаний «Капитальный ремонт и строительство» Андрей БЫЧКОВ


— Андрей Викторович, насколько актуальна сегодня тема капитального ремонта домов для граждан нашей страны?
  — Более 70 процентов граждан страны живут в многоквартирных домах, но, к сожалению, около 80 процентов многоквартирных домов требуют проведения планового капитального ремонта и модернизации. Ведь значительная  часть жилищного фонда построена в советский период. Начиная с 80-х годов прошлого столетия, текущие и  
капремонты проводились несистемно либо не проводились вовсе.
— По вашей оценке, какой должна быть система проведения ремонтов домов?
  — После завершения строительства жилого дома и его заселения начинается следующий этап жизненного цикла здания — его эксплуатация, связанная с постепенным износом строительных конструктивов. В целях надлежащей  эксплуатации как минимум раз в полгода должны проводиться осмотры здания на предмет выявления возможных  
  протечек коммуникаций, повреждения кровли, трещин на несущих конструкциях и т. д. Такие дефекты желательно устранять оперативно, проводя текущий ремонт. Как правило, при такой системе организации текущего ремонта  зданию не требуется капитальный ремонт как минимум 25 лет. Сам же капитальный ремонт включает комплексную замену внутренних инженерных систем здания, ремонт несущих и ограждающих конструкций.  
  Дело в том, что дом построен из строительных материалов и конструкций, имеющих разные сроки эксплуатации, и на определенном этапе встает вопрос о замене выработавших свой ресурс систем здания. Капитальный ремонт  отличается от текущего значительными объемами затрат в денежном выражении и затрагивает интересы всех  жителей дома.  
  Отдельно хочу упомянуть о модернизации жилых зданий, которую целесообразно совмещать с работами по капитальному ремонту. Модернизация проводится в случае замены конструктивов жилого здания по причине их  несоответствия современным требованиям энергоэффективности в целях снижения последующих эксплуатационных расходов. Это очень актуальная тема — в нашей стране потребление энергоресурсов на душу населения превышает в 2,5-4 раза показатели по европейским странам.  
— Ныне в регионах действуют федеральные и местные программы капитального ремонта многоквартирных домов. В чем их суть?
  — Все программы нацелены на проведение модернизации и капитального ремонта жилищного фонда, требующего планового капитального ремонта. В основном это относится к жилым домам этажностью выше пяти  этажей, построенным до 1991 года и не признанным аварийными. В данном случае будут выполнены условия  бывшего наймодателя (государства) перед новыми собственниками жилья.  
  Подразумевается, что вся ответственность за содержание и ремонты в дальнейшем ляжет на собственников жилья. Тем самым указанные программы наравне с действующим законодательством в этой области поднимают  ответственность собственников, ТСЖ, управляющих компаний за содержание жилых зданий в исправном состоянии. Внедряемые при проведении модернизации и капитального ремонта технологии энергосбережения позволят жильцам отремонтированных домов существенно сэкономить в будущем на оплате энергоресурсов, платить только за фактически потребляемые ресурсы.  
— Жильцов всегда интересует вопрос выбора строительной организации, которая могла бы осуществлять  ремонт дома с высоким качеством. Кстати, хотелось бы узнать, где проводят работы члены вашей саморегулируемой организации? С какими проблемами вы сталкиваетесь?
  — Наш фронт работ — в столичном регионе. И в связи с этим остановлюсь на ситуации, которая сложилась в Москве. В настоящий момент строительные организации привлекаются к работам по капитальному ремонту  многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом № 94 посредством проведения открытого аукциона  
в электронной форме. Есть положительные моменты такого способа определения подрядчиков, в частности снижение цены контрактов при проведении торгов и как следствие — экономия бюджетных средств, выделенных на осуществление программы капитального ремонта. Однако проявляются и негативные моменты, которые могут основательно подпортить репутацию строителей.
  Дело в том, что система саморегулирования в строительстве проходит этап становления. На строительном рынке продолжают действовать фирмы-однодневки, которым выдали допуски на возможность осуществления работ  недобросовестные саморегулируемые организации. Национальное объединение строителей, объединившее само-  
  регулируемые организации в России, не уполномочено государством на пресечение деятельности таких фирм и саморегулируемых организаций. Они же, участвуя в аукционе, как правило, откровенно демпингуют, необоснованно снижая цену выполнения работ. Цель этих организаций только одна — перепродать контракт за посреднический процент потенциальному исполнителю.    Результатом такого узаконенного от бора посредством аукциона становится срыв работ. А представьте, если такие  
  горе-строители успели демонтировать старую систему отопления в жилом доме и благополучно пропали в канун начала зимнего отопительного периода.  
  Ситуация, по мнению профессиональных строителей, еще усугубляется и тем, что на выполнение ремонтных работ в жилых домах могут в соответствии с Приказом Минрегиона России № 624 привлекаться любые коммерческие организации, в которых может не оказаться ни одного специалиста в области строительства и ремонта. Как видим, ни жильцы, ни добросовестные строительные организации не защищены от такого произвола действующим законодательством. Именно поэтому сегодня многочисленные факты брака, недоделок, махинаций при проведении капитального ремонта жилищного фонда связаны с деятельностью фирм-однодневок и некомпетентных  организаций.  
— Какие же у вас есть предложения для исключения подобных случаев?
  — Во-первых, привести действующие нормативные акты, регулирующие получение допуска организациями к работам по капитальному ремонту жилых домов, в соответствие с Техническим регламентом «О безопасности зданий  и сооружений». Ведь в нем четко прописано, что на любом этапе жизненного цикла, в том числе и при осуществле-  
нии капитального ремонта, здание и работы в нем должны быть безопасны для жильцов.
  Во-вторых, отойти от практики выбора организации только по одному критерию — предложению минимальной цены ремонта, как не отражающей всего спектра задач, которые необходимо выполнить перед потребителями услуги. Надо перейти на систему открытых конкурсов, желательно с осуществлением предквалификации  
  претендентов. В данном случае большую помощь могла бы оказать саморегулируемая организация, в которой находится строительное предприятие, представляя рекомендательные документы и поручительства.  
  В-третьих, целесообразность отхода от выбора исполнителя работ посредством аукциона обуславливается тем фактом, что капитальный ремонт, как и строительство, является капиталоемкой отраслью, где стоимость ремонтных  (строительных) работ формируется на основе сметного нормирования. А в настоящих условиях получается, что  
  устанавливаемая цена при конкурсном отборе никак не связана со стоимостью работ, рассчитанной на основе смет. В данном случае самым эффективным методом отбора является открытый конкурс, когда претенденты представляют свое коммерческое предложение на основе калькуляций по спецификации применяемых материалов и перечню  ремонтных работ, предложенных заказчиком.  
  В-четвертых, необходимо сделать доступной информацию о недобросовестных организациях, действующих на рынке строительства (ремонта). Сформировать и разместить на официальном сайте Национального объединения  строителей реестры недобросовестных подрядных организаций и прочих участников строительства.  
  В-пятых, профессионализация рынка должна начинаться с повышения квалификации рабочих, специалистов и руководителей ремонтно-строительных организаций. В последнее десятилетие в строительной сфере наблюдалась  деградация трудовых кадров: практически разрушена система начального и среднего профессионального образования, повышение квалификации специалистами в массовом порядке не проводилось, выбывающие на пенсию либо в другие отрасли промышленности высококвалифицированные трудовые кадры замещались низкоквалифицированной рабочей силой из стран ближнего зарубежья. С введением системы саморегулирования ситуация начала меняться в лучшую сторону.  
— Есть какие-либо еще способы защитить жильцов при ремонте жилого дома от произвола недобросовестных строительных организаций?
  — Да, есть. Это безусловное следование всех участников процесса проведения ремонтных работ техническим стандартам. Вся ситуация осложняется тем, что большинство ранее действующих строительных норм и правил  сегодня носит только рекомендательный характер. В полной мере защитить жильцов управляющим компаниям,  
  профессиональному строительному сообществу помог бы специально разработанный технический стандарт по организации и проведению всего комплекса работ по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов. В этом техническом стандарте должны быть четко прописаны все этапы выполнения работ, требования к материалам,  квалификации работников ремонтной организации в зависимости от специфики работ, связанной с постоянным  пребыванием жильцов на объекте (в жилом доме). Инициатором создания указанного технического стандарта  стал комитет национального объединения строителей по капитальному ремонту городской и поселковой инфраструктуры. Его разработка предусмотрена планом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) в 2011 году.  
— Андрей Викторович, что же в итоге, по вашему мнению, ждать жителям страны в наступившем 2011 году от программ капитального ремонта жилищного фонда?
  — Безусловно, считаю, что сфера капитального ремонта многоквартирных домов не должна подвергаться стагнации вне зависимости от экономической ситуации в стране. Нельзя допустить растягивания программ на длительный период — без планового капитального ремонта жилищный фонд стремительно ветшает и переходит в аварийное состояние. А это уже многократно возросшие риски для безопасной жизнедеятельности граждан и совершенно другой уровень затрат, необходимый на выведение домов из аварийного состояния. Будем помнить, что скупой платит дважды. В случае с Московским регионом профессиональное сообщество готово к диалогу с правительством города по вопросам оздоровления ситуации с проведением капитального ремонта.  
  Между Национальным объединением строителей и правительством Москвы ведутся переговоры о заключении рамочного соглашения о сотрудничестве в области реализации городских программ по строительству и ремонту. От  этого в первую очередь должны будут выиграть конечные потребители наших услуг — жители столицы.  В завершение всем жителям и столичного региона, и всей нашей страны хотелось бы пожелать в наступившем  году, чтобы мечты о жизни в достойных и комфортных условиях у них непременно осуществились.  
Леонид ПЕТРОВ.

Возврат к списку